ooiweb.com รับทำเว็บไซต์ ติดต่อ 091-526-5156 เพื่อเพิ่มยอดขายให้กับบริษัท ทำเว็บไซต์ที่สามารถสื่อสารกับลูกค้าให้ได้มากที่สุด ทำประชาสัมพันธ์เว็บไซต์ ทำเว็บไซต์เสร็จแล้วไม่มีคนเข้าเว็บ ooiweb.comช่วยคุณได้



อสังหาฯไซต์เล็ก คนตัวเล็กก็รวยได้

หนึ่งใน 8 ค่านิยมของคนรุ่นใหม่ที่ เอ็นไวโรเซล ไทยแลนด์ สำรวจพบคือ Richficiency ซึ่งสะท้อนพฤติกรรมคน Gen Y ที่ต้องการรวยด้วยตัวเอง หากมีลู่ทางใดที่ช่วยให้รวยลัด ประสบความสำเร็จเร็ว หรือปั๊มเงินให้โดยไม

นอกจากจะนิยมเทรดหุ้น นักลงทุนรุ่นใหม่ที่มีอายุเฉลี่ยน้อยลงเพียงแค่ 20 ปี ยังสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีข้อดีคือเป็นการลงทุนที่มั่นคง ความเสี่ยงต่ำ ทั้งยังได้ผลตอบแทนในระยะยาวเป็นเงินจำนวนมาก ที่สำคัญมีเงินแค่ 0 บาท ก็เริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ ขอเพียงศึกษาข้อมูลตลาดให้ดี ใช้ความรู้และประสบการณ์ที่มีในการวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมายให้ขาด เพื่อเลือก “สินค้า” หรืออสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ มาตั้งทำเงินอย่างเหมาะสม

พร้อมแค่ไหน? ลุยตลาด 5 แสนล้าน

เมื่อที่ดินเพิ่มมูลค่า คนธรรมดาก็เป็น “เศรษฐี” ได้ ปี 2558 ถือเป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลง และการก้าวไปข้างหน้าอย่างมีนัยสำคัญ จากหลากหลายนโยบายและการลงทุนของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นการผ่านร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ร่าง พ.ร.บ.ภาษีมรดก การเดินหน้าเมกะโปรเจกต์รถไฟฟ้า 10 สาย ที่ไม่ว่าจะตัดผ่านบ้านใครก็ดูเหมือนส้มจะหล่นใส่โครมใหญ่ เพราะราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น

 

ตลอดจนการเปิดตัวโครงการรถไฟทางคู่ร่วมกับจีนและญี่ปุ่น โดยกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์ฟันธงไว้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 นี้ จะเติบโตประมาณ 5% หรือคิดเป็นมูลค่ารวมทั่วประเทศ 5 แสนล้านบาท สิ่งสำคัญอีกประการที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯ คือ การที่ประเทศไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในช่วงปลายปี

 

คาดการณ์ว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน พื้นที่จัดตั้งนิคมหรือโรงงานอุตสาหกรรม ห้างสรรพสินค้าและโรงแรม จะได้รับประโยชน์จาก AEC มากกว่าอสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัย ซึ่งจะได้ประโยชน์เฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากชาวต่างชาติสามารถซื้อเป็นกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ได้

 

จึงเป็นโอกาสของคนรุ่นใหม่ที่จะเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดที่มีแนวโน้มว่าจะเป็นทำเลทองในอนาคต เช่น จังหวัดที่มีโครงการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมรถไฟทางคู่ ได้แก่ นครปฐม นครราชสีมา ประจวบคีรีขันธ์ ลพบุรี รวมถึงจังหวัดตามแนวเศรษฐกิจพิเศษและจังหวัดการค้าชายแดน เช่น เชียงราย เชียงใหม่ หนองคาย ขอนแก่น ตาก สงขลา ที่จะเติบโตตามการเปิด AEC

 

เทรนด์อสังหาฯ น่าลงทุน

แนวโน้มการพัฒนารูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มร้อนแรง และพร้อมจะทำกำไรให้คนรุ่นใหม่กลายเป็นเถ้าแก่น้อยในเร็ววัน

 

• Boutique Hotel และ Hostel โรงแรมที่พักขนาดเล็ก ราคาประหยัดเงินลงทุน มาแรงในฝันของคนรุ่นใหม่ พ.ศ. นี้ ด้วยดีไซน์หรือเอกลักษณ์เฉพาะตัว โดยมักปรับปรุงบ้านเก่าหรือห้องแถวแทนการสร้างใหม่ จับกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ต้องการประสบการณ์แปลกใหม่ และการดูแลใกล้ชิดจากพนักงาน

 

• อาคารสำนักงานให้เช่า การเปิด AEC จะก่อให้เกิดการเคลื่อนย้ายแรงงานเสรี มีชาวต่างชาติเข้ามาทำงานในไทยมากขึ้น ซึ่งอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานในบ้านเรานับว่ายังต่ำเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านอย่างมาเลเซีย เวียดนาม จึงเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุนสำนักงานให้เช่ารองรับดีมานด์ดังกล่าว

 

• คอนโดมิเนียม ตามแนวรถไฟฟ้ายังคงมีความต้องการสูง โดยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดพุ่งสูงขึ้นมาก เนื่องจากราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้น แต่ชั่วโมงนี้การลงทุนซื้อคอนโดให้เช่ามือสองดูจะคุ้มค่ากว่ามือหนึ่งในทำเลเดียวกัน เพราะต้นทุนต่ำกว่า และสามารถปล่อยเช่าในอัตราที่ใกล้เคียงกัน

 

• ตลาดนัดเฉพาะกิจ ที่ดินเปล่าใกล้แหล่งชุมชนถูกพัฒนาให้กลายเป็นตลาดนัด แล้วเปิดให้เช่าแก่พ่อค้าแม่ค้าให้มาทำมาค้าขายกับชุมชนในย่านนั้นๆ โดยรายได้ของผู้ให้เช่าจะมากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับความสามารถในการทำตลาดให้ “ติด” ทำให้การจับจ่ายสะพัด เมื่อนั้นผู้เช่าก็ย่อมจะมาเช่าพื้นที่ค้าขาย

 

ลงทุนน้อย ความมั่นคงสูง

แม้ว่าจะมีช่วงจังหวะ “ขาขึ้น” และ “ขาลง” ตามสภาพเศรษฐกิจ แต่ผู้คนทุกยุคทุกสมัยก็ยังนิยมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นั่นเพราะอสังหาริมทรัพย์เป็น 1 ในปัจจัย 4 แม้จะมีราคาสูงเป็นหลักแสน หลักล้าน แต่ก็สามารถใช้เงินของคนอื่นได้ หมายถึง การกู้ยืมเงินธนาคารด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ

 

เช่น กู้เงินมาซื้อบ้าน โดยทั่วไปธนาคารจะอนุมัติวงเงินไม่เกิน 80% ของราคาขาย เท่ากับผู้ลงทุนใช้เงินส่วนตัวเพียง 20% โดยมีระยะเวลาให้เลือกผ่อนชำระนานที่สุดถึง 30 ปี การซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่ภาระหนักอึ้งแต่อย่างใด

 

กู้อย่างไร มีแต่ได้ ไม่มีเสีย

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถยื่นเรื่องขอกู้เงินจากธนาคารได้ ถ้ามีเงินทุนไม่เพียงพอ แต่ถึงแม้จะมีความพร้อมทางการเงิน นักลงทุนส่วนใหญ่ก็ยังตัดสินใจขอสินเชื่อธนาคารอยู่ดี เพื่อรักษาเงินลงทุนส่วนตัวก้อนใหญ่เอาไว้ และใช้เงินทุนคนอื่น รวมทั้งภาระดอกเบี้ยต่ำให้เกิดประโยชน์

 

ยิ่งปัจจุบันแต่ละธนาคารมีสิทธิประโยชน์ให้เลือกอย่างหลากหลาย จึงเป็นโอกาสอันดีที่

นักลงทุนรุ่นใหม่จะเลือกรูปแบบสินเชื่อที่เหมาะสมกับรายได้ที่จะเข้ามา เช่น ค่าเช่าที่จะเข้ามาทุกเดือน ตลอดจนความสามารถในการชำระหนี้ เพื่อสร้างความคุ้มค่าต่อการลงทุนมากที่สุด ดังนี้

 

1. กู้ระยะสั้น (5 ปี) จะเสียดอกเบี้ยน้อยที่สุด ทว่าต้องยอมรับอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนที่สูง โดยอาจต้องใช้เงินทุนตนเองผ่อนชำระธนาคารจนครบจำนวน

2. กู้ในระยะที่ค่าผ่อนชำระเท่ากับค่าเช่า จะได้นำเงินค่าเช่ามาจ่ายธนาคารพอดี

3. กู้ระยะยาว (30 ปี) จะมีอัตราผ่อนชำระต่อเดือนต่ำ และได้เงินส่วนต่างเข้ากระเป๋า แต่ต้องยอมรับดอกเบี้ยรวมในจำนวนสูง

การกู้รูปแบบที่ 2, 3 นั้น ไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนตนเองเหมือนรูปแบบที่ 1 ยิ่งหากอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนสามารถขายทำเงินได้ ก็สามารถนำเงินมาปลดหนี้ธนาคารได้ทันที เท่ากับว่าการขอสินเชื่อระยะยาวมีส่วนช่วยให้ได้ผลตอบแทนจากการลงทุน “สูง” กว่าระยะสั้น

 

แนวราบ-แนวสูง แนวไหนที่ใช่?

ก่อนการลงทุนต้องพิจารณาเลือกรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับทำเล โดยหลักๆ แบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ คือ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ ได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว คอมมูนิตี้มอลล์ ตลาดนัด อสังหาริมทรัพย์แนวสูง ได้แก่ คอนโดมิเนียม อพาร์ทเม้นท์

 

ข้อควรคำนึงถึงในการเลือกลงทุนคือ อสังหาริมทรัพย์แนวราบสามารถดำเนินการก่อสร้างควบคู่ไปกับการขายทำเงินได้ทันที เช่น โครงการบ้านจัดสรร 200 หลัง สร้างเสร็จ 20 หลัง ก็ทยอยขายเรียกทุนคืนได้ และขยายโครงการไปได้เรื่อยๆ ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์แนวสูง ไม่ว่าอพาร์ทเม้นท์จะสูงกี่ชั้นก็ตาม จำเป็นต้องสร้างเสร็จทั้งตึกก่อน จึงจะสามารถปล่อยให้เช่าห้อง 1 ห้องได้ ซึ่งส่งผลต่อการบริหารทางการเงินที่แตกต่างกันด้วย

 

นอกจากนี้ ต้องไม่ลืมศึกษา Demand ในตลาด ตลาดต่างจังหวัดให้การตอบรับบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดมิเนียม ซึ่งอาจสร้างยอดขายได้ดีในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่ไม่ใช่สำหรับตลาดต่างจังหวัด ยกเว้นจังหวัดท่องเที่ยว เป็นต้น

 

อสังหาฯ มูลค่าที่เพิ่มตลอด

อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นทรัพย์สินถาวรที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตลอดเวลา ไม่มีลดลง เพราะประชากรบนโลกเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่ที่ดินมีจำนวนจำกัด โดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทน 2 ส่วน คือ ค่าเช่า และผลตอบแทนจากการขายสินทรัพย์

ดังนั้น ยิ่งซื้ออสังหาฯ ปล่อยเช่าเร็วเท่าไร รายรับที่ได้ก็จะมากขึ้นเท่านั้น เช่น ซื้อคอนโด 2 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท เท่ากับมีรายได้ 180,000 ต่อปี หากปล่อยเช่าคอนโดตั้งแต่อายุ 25 เมื่ออายุ 30 ปี จะมีรายได้ราว 900,000 บาท หรือทำเงินได้เกือบล้าน!!

 

ที่สำคัญอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่สร้างความมั่งคั่งแล้วยังเป็นมรดกตกทอดไปถึงรุ่นลูกรุ่นหลาน เพื่อเป็นต้นทุนในการสร้างเนื้อสร้างตัวต่อไป หากต้องการเงินลงทุนก้อนใหญ่ อสังหาริมทรัพย์ที่สะสมอยู่ในมือก็จะเป็นหลักประกันชั้นเยี่ยมที่สถาบันการเงินทุกแห่งต่างอ้าแขนรับ

ทำกำไรจาก “ทำเล” ที่ตอบโจทย์

หัวใจของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ ทำเล ทำเล และทำเล แต่ทำเลดีมีศักยภาพไม่จำเป็นต้องอยู่ใน Prime Area เสมอไป เช่น อยู่ใกล้รถไฟฟ้า การคมนาคมขนส่งสะดวก หรือพื้นที่ที่ได้รับประโยชน์จากนโยบายการลงทุนของภาครัฐ

 

คนตัวเล็กอย่าง SME สามารถชนะในเกมนี้ได้ โดยทำความเข้าใจลักษณะของธุรกิจ ศึกษาวิเคราะห์ข้อมูลและมองทำเลให้ขาด เช่น ถ้าทำ Boutique Hotel ทำเลไม่ต้องตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ หัวมุมสี่แยก ขอเพียงอยู่ในย่านท่องเที่ยว ย่านประวัติศาสตร์และวัฒนธรรม หรือในย่านใดก็ตามที่มีความน่าสนใจ นักท่องเที่ยวก็พร้อมเดินเข้าซอยไปหาโรงแรมขนาดเล็กที่มีมิติของสังคม ชุมชน รอให้สัมผัส ซึ่งนั่นเป็น Value ของ Boutique Hotel ที่เชนโรงแรมขนาดใหญ่นั้นไม่มี

 

ที่ดินแปลงหนึ่งอาจถูกมองข้ามจากธุรกิจหนึ่ง แต่อาจเป็นที่ดินศักยภาพสูงสำหรับอีกธุรกิจก็เป็นได้ หากเป็นธุรกิจบริการ ความพลุกพล่าน ความเป็นชุมชนเป็นเรื่องสำคัญ หากธุรกิจเกี่ยวข้องกับการผลิต ควรอยู่ใกล้แหล่งวัตถุดิบเป็นดีที่สุด จะช่วยย่นเวลาและลดต้นทุนการขนส่งลงได้

 

ดังนั้น เลือกทำเลที่ตั้งให้ถูกตั้งแต่ต้น จะช่วยตอบโจทย์ธุรกิจได้อย่างแท้จริง พร้อมสร้างโอกาสที่ดีในการขาย เพื่อรับผลกำไรส่วนต่างที่พึงพอใจ

 

3 วิธีรวยในแบบคนตัวเล็ก

1. ซื้อเพื่อขายเก็งกำไร เป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรส่วนต่างของราคา หลักการง่ายๆ คือ ยิ่งซื้อถูก ขายแพง กำไรยิ่งสูง คำถามที่ตามมาคือ แล้วจังหวะเวลาไหนที่ควรจะตัดสินใจขายทิ้งเพื่อทำกำไร คำตอบคงขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ในการเก็งกำไร และความคาดหวังด้านผลตอบแทนของผู้ลงทุนแต่ละคน

 

ตัวอย่างเช่น การซื้อคอนโดมิเนียมใหม่เพื่อขายเก็งกำไร ต้องเริ่มคาดการณ์ตั้งแต่ต้นว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างนี้จะต้องขายดี เช่น ตั้งอยู่ในทำเลดีมีศักยภาพ และมีนิติบุคคลที่มั่นคง โดยควรเลือกจับจองตำแหน่งห้องที่ดีที่สุด เพราะกรณียังหาผู้ซื้อไม่ได้ ยังสามารถหารายได้จากการปล่อยเช่าไปก่อน ตำแหน่งห้องที่ดีย่อมจะได้ค่าเช่าที่สูง และหาคนเช่าได้ไม่ยากนัก

 

หากต้องการเก็งกำไรในระยะสั้น อาจจะซื้อใบจองตั้งแต่รอบ Presale แล้วหากำไรจากการขายใบจองต่อ กรณีที่สามารถจ่ายเงินดาวน์ไปได้เรื่อยๆ ช่วง 1-2 เดือนก่อนโครงการโอนกรรมสิทธิ์ จะเป็นช่วงที่ตลาด Resale คึกคักอีกครั้ง เพราะเป็นช่วงเวลาที่คอนโดใกล้จะเสร็จ ลูกค้าจะตัดสินใจได้ง่ายขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงที่จะยังขายไม่ได้เช่นกัน ดังนั้น อาจเก็งกำไรระยะยาวจากการปล่อยเช่า ซึ่งสามารถทำผลตอบแทนได้ 5-7% ต่อปี และเมื่อเห็นว่าราคาดี ก็สามารถขายทำกำไร 10-15%

 

2. ซื้อเพื่อให้เช่า เป็นการซื้อเพื่อสร้างกระแสเงินสดในชีวิต โดยที่คนรุ่นใหม่ไม่ต้องทำงาน ก็สามารถพบกับอิสรภาพทางการเงินได้ โดยผู้ลงทุนต้องพิจารณาเลือกรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม

 

กรณีซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า ข้อดีคือ เงินดาวน์น้อย เริ่มต้นได้ง่าย แต่มูลค่าของบ้านเช่านั้นขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมโดยรอบ หากเพื่อนบ้านทำราคาดี ราคาก็ขึ้นตาม หากราคาไม่ดี ก็อาจขึ้นได้ยาก ต่างกับอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าที่เริ่มด้วยจำนวนเงินที่สูง ดูเหมือนจะเสี่ยงกว่า แต่มูลค่าของมันขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดหรือค่าเช่าที่สร้างขึ้น หากพิจารณาในแง่ของอัตราการเช่า บ้านเช่า 1 หลัง มีคนเช่าก็ดีไป แต่ถ้าไม่มีคนเช่า รายได้ก็เป็นศูนย์ เทียบกับอพาร์ทเม้นท์แล้ว แม้ผู้เช่าจะไม่เต็ม ก็ยังมีรายได้เข้ามาอยู่ดี

 

สำหรับคอนโดมิเนียมนั้นมีให้ลงทุนทั้งแบบ 1 ห้องนอน 2 และ 3 ห้องนอน แต่ในเชิงสถิติแล้ว ห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน จะมีอัตราปล่อยเช่าได้คล่องกว่า อาจจะเป็นเพราะค่าเช่าย่อมเยากว่า โดยอาจปล่อยเช่าห้องเปล่า หรือแบบห้องเช่าพร้อมตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ครบชุด จะทำอัตราค่าเช่าได้สูงยิ่งขึ้น

 

3. การพัฒนาที่ดินเปล่าเป็นแหล่งทำเงิน เป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดิน โดยพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นแหล่งทำเงินที่มีศักยภาพ เช่น ตลาดนัด เปลี่ยนที่ดินเปล่าให้กลายเป็นพื้นที่ค้าขายของพ่อค้าแม่ค้า ตลอดจนมนุษย์เงินเดือนทั้งหลายที่อยากหารายได้เสริม โดยแลกกับอัตราค่าเช่าพื้นที่ ซึ่งจะถูกหรือแพง หรือล็อคที่แบ่งซอยไว้จะเต็มหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเจ้าของโครงการที่จะต้องลงทุนสร้างคาแรกเตอร์ให้ตลาดมีชื่อเสียงเป็นที่รู้จัก ดึงดูดนักช้อปให้มาเดินจับจ่ายใช้สอยเงินมากน้อยแค่ไหน

 

นอกจากนี้ ผู้ที่มีที่ดินเปล่าเป็นของตนเองมักนิยมสร้างหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ปล่อยเช่า เพราะสามารถทำรายได้ระยะยาวได้อย่างมั่นคง ด้วยค่าเช่าที่มีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง พร้อมส่งมอบเป็นสินทรัพย์มรดกให้กับลูกหลานต่อไป หรือเลือกฟันกำไรจากการขายสินทรัพย์ทิ้ง อย่างไรก็ดี ก่อนตัดสินใจลงทุน ควรศึกษาศักยภาพของทำเล ทั้งเรื่องของ Demand และอัตราค่าเช่าของคู่แข่งในย่านนั้นอย่างรอบคอบด้วย

 

รู้จัก “พัฒนา” คว้าผลตอบแทนสูง

จะเห็นว่ายิ่งผู้ลงทุนมีความสามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากเท่าไร มูลค่าของอสังหาฯ นั้นๆ ย่อมจะเพิ่มขึ้นตามตัว ขอเพียงคนรุ่นใหม่เลือกลงทุนอย่างชาญฉลาด เพราะโลกของอสังหาริมทรัพย์มิได้มีเพียงแค่ ซื้อ-ขาย-เช่า เท่านั้น แต่ยังมี Key Word สำคัญคือ “พัฒนา” ด้วย

 

ยกตัวอย่างเช่น ภายใต้เงินทุน 4 ล้านบาท นาย ก. เลือกซื้อบ้านเดี่ยว 1 หลัง ในขณะที่นาย ข. เลือกเดินไปหาที่ดินเปล่า 50 วา ในซอย ราคา 1-1.5 ล้านบาท แล้วใช้งบที่เหลือสร้างทาวน์เฮ้าส์หรือตึกแถวขึ้นมา 2 ห้อง เบ็ดเสร็จแล้ว นาย ก. และ นาย ข. เป็นหนี้ 4 ล้านบาทเหมือนกัน แต่ นาย ก. ได้บ้านหลังที่ 2 ของตนเอง ส่วนนาย ข. สามารถปรับตึกแถวดังกล่าวเป็นออฟฟิศสำนักงาน หรือใช้พื้นที่ด้านล่างของตึกแถวค้าขาย แล้วพักอาศัยด้านบน ถือเป็นสินทรัพย์ที่มี “คุณภาพ” ที่ให้ประโยชน์สูงสุด นอกเหนือจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น

 

สำหรับผู้ที่คิดจะลงทุนทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์นั้น หลักคิดพื้นฐานคือ จะต้องได้ผลตอบแทนรายปีมากกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร เช่น อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าราคา 2 ล้านบาท ควรจะต้องได้ค่าเช่าอย่างน้อย 10,000-12,000 บาทต่อเดือน หรือรับผลตอบแทน 5% ต่อปี เพียงเท่านี้ก็ชนะดอกเบี้ยเงินฝากแล้ว นี่เป็นแค่กำไรเบื้องต้นเท่านั้น เพราะความจริงแล้ว ค่าเช่าจะมีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น 5% ทุกๆ 3 ปี

 

อย่างไรก็ดี ก่อนจะตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าหรือขาย ควรจะต้องมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจด้วย ไม่ว่าจะเป็นราคาปล่อยเช่าหรือขายของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณโดยรอบ ปริมาณคู่แข่ง ทั้งคอนโดมิเนียมในระดับเดียวกันและต่างกัน หากเป็นไปได้ควรเดินสำรวจราคาด้วยตนเอง เพื่อสร้างความมั่นใจในการทำกำไร

 

 

เกียรตินาคิน มองเทรนด์อสังหาฯ ไซส์เล็ก

ถือเป็นเจ้าตลาดสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่ม SME ที่ช่วยส่องกล้องมองแนวโน้มตลาดให้ผู้ประกอบการเห็นทิศทางการลงทุนมาโดยตลอด ในปี 2558 นี้ ศราวุธ จารุจินดา ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) บริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร ได้ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ไว้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะขยายตัวประมาณ 17% โดยมีมูลค่าประมาณ 4 แสนล้านบาท โดยการเติบโตคาดว่าจะมาจากการเปิดตัวใหม่ของโครงการคอนโดมิเนียม

 

สำหรับทิศทางภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ธนาคารประเมินว่า ตลาดหอพักสำหรับพนักงานโรงงานน่าจะขยายตัวต่อเนื่อง จังหวัดที่น่าสนใจ ได้แก่ ย่านนิคมอุตสาหกรรมแถบระยอง ชลบุรี นครปฐม และสมุทรปราการ ส่วนตลาดอพาร์ทเม้นท์และหอพักสำหรับนิสิตนักศึกษาน่าจะมีทิศทางทรงตัว แต่จะมีแนวโน้มที่ดีในสถาบันอุดมศึกษาขนาดใหญ่ เช่น มหาวิทยาลัยขอนแก่น มหาวิทยาลัยมหาสารคาม มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต

ส่วนธุรกิจโรงแรมยังเติบโตได้ดีในระยะต่อไป ได้แก่ จังหวัดด้านการท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พังงา เชียงราย จังหวัดที่ได้แรงสนับสนุนจากการค้าชายแดน เช่น สงขลา หนองคาย และจังหวัดที่ได้แรงสนับสนุนจากการค้า การผลิต เช่น สมุทรสงคราม และลำพูน

 

ด้วยประสบการณ์มากกว่า 1,000 โครงการของทีมงานธนาคารเกียรตินาคิน ทำให้เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้ประกอบการเป็นอย่างดี ศราวุธพูดถึงนโยบายของธนาคารว่า มุ่งเน้นการให้วงเงินค่าก่อสร้างอย่างเต็มที่ เพื่อเพิ่มสภาพคล่องและความสามารถในการบริหารงานก่อสร้างแก่ผู้ประกอบการ ด้วยเงื่อนไขการชำระคืนที่ยืดหยุ่น สอดคล้องกับการดำเนินธุรกิจ และช่วยลดความเสี่ยงให้กับโครงการ

 

“ในส่วนสินเชื่อธุรกิจของธนาคารเกียรตินาคิน ปัจจุบันมียอดการให้สินเชื่ออยู่ที่ 48,103 ล้านบาท (ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2557 เป็นสัดส่วน 26% ของสินเชื่อรวม) ในปี 2558 ธนาคารยังคงให้สินเชื่อในธุรกิจที่มีความเชี่ยวชาญ โดยสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินเชื่อหลัก เน้นแนวราบ ในพื้นที่ที่มีศักยภาพ เช่น กรุงเทพฯ และปริมณฑล เชียงใหม่ ชลบุรี ขอนแก่น นครราชสีมา”

 

อย่างไรก็ดี บทบาทของธนาคารเกียรตินาคินในวันนี้ ไม่เพียงให้การสนับสนุนสินเชื่อโครงการเพียงอย่างเดียว แต่ต้องรับบทพัฒนาผู้ประกอบการ ติดอาวุธทางธุรกิจให้ดีเวลลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็กด้วย ที่ผ่านมามีการจัดสัมมนาเข้มข้นอย่างต่อเนื่อง เพราะเมื่อ SME แข็งแรง ธนาคารก็แข็งแรง

“การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนั้นไม่ง่าย เราจะพบว่าตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา ไม่มีช่องว่างให้ SME เข้าไปแทรกได้ เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่ลงไปทำตลาดหมดแล้ว SME จะต้องทำการบ้านอย่างหนัก หาจุดแข็งที่พอจะสู้ได้ และใช้ข้อได้เปรียบให้เกิดประโยชน์ เช่น ความคล่องตัวขององค์กร ความใส่ใจในฐานะเจ้าของ การพัฒนาขนาดโครงการที่ไม่ใหญ่มาก และการใกล้ชิดลูกค้า

 

สิ่งสำคัญที่สุดของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คือ ทำเล และ ประสบการณ์ หากเลือกทำเลไม่ดีและไม่มีประสบการณ์ การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อก็เป็นเรื่องยาก ถ้าทำเลมีศักยภาพ แต่โครงการไม่มีความโดดเด่น ธนาคารก็มีบริการให้คำปรึกษาพร้อมข้อมูลวิจัยเชิงลึก เพื่อให้ SME ประสบความสำเร็จ พัฒนาสินค้าได้ตรงตามความต้องการของตลาด บนพื้นฐานความรู้ทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้อง

 

 

วนากรุ๊ป” นักปั้นอสังหาฯ แนวราบ

กลุ่มวนากรุ๊ปเริ่มต้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากตึกแถวอาคารพาณิชย์ แล้วค่อยขยายโปรเจกต์เป็นหมู่บ้านจัดสรร โครงการของกลุ่มวนากรุ๊ป 90% เป็นอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ส่วนใหญ่เป็นหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้แบรนด์ “วนา” กับ “อรุณ” เช่น หมู่บ้านอรุณวิลเลจ อรุณนิเวศ วนาทาวน์โฮม วนาเลคโฮม เป็นต้น

 

หลังตลาดในกรุงเทพฯ เริ่มอิ่มตัว คู่แข่งมากขึ้น ก็เริ่มขยับออกไปลุยตลาดต่างจังหวัด ทั้งจังหวัดหัวเมืองใหญ่ๆ รวมทั้งจังหวัดท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง โดยมี สิทธิรุจน์ เมฆอรุณกมล กรรมการผู้จัดการ กลุ่มวนากรุ๊ป เป็นเลือดใหม่ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยจะวิเคราะห์ว่าแต่ละทำเลเหมาะจะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวไหน

 

สิทธิรุจน์เริ่มขยายโครงการจากทำเลใกล้กรุงเทพฯ อย่างฉะเชิงเทราก่อน รวมทั้งจังหวัดพิษณุโลกที่มีญาติอาศัยอยู่ 2 จังหวัดนี้มีศักยภาพดี มีกำลังซื้อใช้ได้ ส่งผลให้หมู่บ้านจัดสรรของวนากรุ๊ปมีชื่อเสียงติดตลาด ขายหมดภายใน 2-3 ปี พร้อมก้าวขึ้นเป็นเบอร์ 1 หรือ 2 ของจังหวัด

 

การเสาะแสวงหาที่ดินเปล่ามาพัฒนา สิทธิรุจน์บอกว่า ที่ดินบางแปลงก็ได้มาด้วยความบังเอิญ อย่างการไปเที่ยวกระบี่ก็ทำให้ค้นพบทำเลทอง เหมาะที่จะพัฒนาเป็นคอนโดหรือโรงแรมรองรับลูกค้ากลุ่มนักท่องเที่ยว ซึ่งเขาก็เตรียมจะพัฒนาเป็นคอนโดชื่อว่า ร็อคโค อ่าวนาง

 

“เราเป็นรายเล็ก บริหารงานแบบธุรกิจครอบครัว ถ้าเทียบนายทุนรายใหญ่ในกรุงเทพฯ ศักยภาพการแข่งขันของเราต่ำกว่าเยอะ ทั้งในแง่เงินทุน บุคลากร เราจึงต้องหนีไปหาตลาดใหม่ๆ ตลาดที่รายใหญ่ไม่เล่น บางตลาดที่มีรายใหญ่เล่น แต่หากเราเริ่มต้นก่อน อย่างที่หัวหินเราทำคอนโดให้คนกรุงเทพฯ ไปพักผ่อนก่อนที่ตลาดจะบูมมากด้วยซ้ำ จึงสามารถแข่งขันได้”

 

นอกจากมองทำเลให้ขาด ยังต้องศึกษาตลาดให้ทะลุว่า ดีมานด์กับซัพพลายเหมาะสมหรือไม่ เพราะหากลงทุนผิดจังหวะ ตลาดโอเวอร์ซัพพลายแล้ว ราคาจะนิ่ง ขึ้นได้ยาก สิทธิรุจน์เล่าว่า ก่อนที่จะพัฒนาโปรเจกต์ขึ้นมาสักอย่าง เขาต้องวิเคราะห์อย่างหนักตั้งแต่ช่วงแรกว่าที่ดินแปลงนี้ควรจะทำอะไร เพราะต่อให้ทำเลดี แต่หากทำโปรดักส์ออกมาไม่เหมาะกับทำเล หรือกลุ่มลูกค้า ทำเลดีก็ไม่ช่วยอะไร

 

ที่สำคัญอีกอย่างสำหรับนักลงทุนรายย่อยคือ แหล่งเงินทุน อาจจะต้องปรึกษาทางธนาคารด้วย เพราะอสังหาริมทรัพย์ใช้เงินก้อนใหญ่ ถ้าเงินทุนสะดุด การดำเนินโครงการก็อาจประสบปัญหาได้

 

“ผมมีที่ดินแปลงหนึ่ง อยู่เฉยๆ ไม่ได้ทำอะไร มูลค่าของมันก็ขึ้นชนะเงินเฟ้ออยู่แล้ว แต่หน้าที่ของนักพัฒนาอสังหาฯ คือพัฒนาอย่างไรให้มูลค่าที่ดินแปลงนั้นสูงขึ้นไปอีก อาจเป็นทำเลที่กำลังจะดี แต่ตอนนี้ยังไม่ดี เช่น มีสะพานตัดข้ามมา ทำให้ที่ดินฝั่งนี้เจริญขึ้น ส่งผลให้มูลค่าถีบตัวสูงขึ้นทันตา ที่สำคัญคือต้องหมั่นติดตามข่าวสารบ้านเมือง เทรนด์เศรษฐกิจการค้าการลงทุนให้ดี เพื่อจะได้เลือกช้อปทำเลทองมาพัฒนาทำเงินก่อนใคร”

 

 

 

บ้านนพวงศ์” เปลี่ยนมรดก Boutique Hotel

บ้านเก่าสไตล์โคโลเนียล สร้างขึ้นตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 7 ดูทรุดโทรมน่ากลัวในสายตาคนอื่น แต่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์สำหรับทายาทหนุ่มรุ่นใหม่ กันตศม นพวงศ์ ณ อยุธยา จึงได้ลงทุน 10 ล้านบาท ทำการชุบชีวิต “บ้านนพวงศ์” และต่อยอดเป็น Boutique Hotel ขนาดเล็ก มีห้องพัก 7 ห้อง ถึงจำนวนห้องน้อยแต่ทำราคาได้ดี (3,200 บาท-4,900 บาทต่อคืน) ไม่ต่างจากเชนโรงแรมทั่วไป เพราะมี Value เพิ่มและมอบประสบการณ์เฉพาะตัว คือพักในบรรยากาศไทยๆ ตั้งอยู่ในย่านเกาะรัตนโกสินทร์ เน้นการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม ซึ่งเชนโรงแรมไม่สามารถตอบสนองได้

 

“โรงแรมขนาดเล็กไม่จำเป็นต้องราคาถูก อย่างห้องพักสไตล์เรียวกังมีราคาแพงกว่าห้องพักปกติ 30-50% แต่นักท่องเที่ยวที่เดินทางมาญี่ปุ่นก็ต้องมาพักสักคืน หลักการเดียวกัน นักท่องเที่ยวที่มาเมืองไทยก็อยากจะพักบ้านไทย ชมตึกเก่า ดูวัดพระแก้ว ถ้าคุณมีบ้านหรือห้องแถวที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ แทนที่จะรื้อทิ้ง แนะนำให้ปรับปรุงอนุรักษ์ไว้ เพราะทำการตลาดง่าย มิใช่เปลี่ยนเป็นสไตล์โมเดิร์นเสียหมด”

รางวัลชนะเลิศ Thailand Boutique Award ปี 2014 ประเภท City ที่โรงแรมบ้านนพวงศ์ได้รับ ทำให้กันตศมมั่นใจในศักยภาพของโรงแรมเล็ก เขาจึงต่อยอดธุรกิจในนาม Siam Hotel Maker รับเป็นที่ปรึกษาแก่ผู้ที่สนใจทำธุรกิจโรงแรม โดยเฉพาะ Hostel และ Boutique Hotel สานฝันผู้ที่มีทุนไม่เกิน 5 ล้านบาท ให้เป็นเจ้าของโรงแรมขนาดเล็กที่มีคุณภาพได้

 

สมัยก่อนเป็นไปไม่ได้เลยที่คนทั่วไปที่มีเงินเก็บไม่ถึง 10 ล้านบาท จะทำโรงแรมที่พักได้ การลงทุนจะกระจุกตัวอยู่เฉพาะ Developer รายใหญ่ ที่มีเงินทุน 100 ล้านบาท สร้างโรงแรมตั้งแต่ 50-80 ห้องขึ้นไป กันตศมบอกว่า แต่วันนี้เกมมันเปลี่ยน!! ธุรกิจ Hostel กำลังบูม มีการรวมตัวของกลุ่มคนรุ่นใหม่ลงขันกัน มีงบไม่เกิน 3 ล้านบาท เช่าห้องแถวสัก 1-2 ห้อง เปิดเป็น Hostel หรือ Bed & Breakfast บางคนทำร้านกาแฟชั้นล่าง ชั้นบนทำเป็น Hostel

 

โดยกันตศมใช้ความรู้ด้านสถาปนิกที่ร่ำเรียนมา ผสมผสานกับความรู้ด้านการโรงแรมที่เรียนรู้ ลองผิดลองถูกด้วยตนเองจากบ้านนพวงศ์ มาให้คำปรึกษากับ SME ที่สนใจทำธุรกิจ Hostel และ Boutique Hotel ตั้งแต่พัฒนาตัวโครงสร้างจากที่ดินเปล่า ปรับปรุงสถานที่ให้เป็นโรงแรมที่พัก หรือการใส่ระบบการบริหารจัดการการโรงแรม ภายใต้ต้นทุนที่ควบคุมได้และเหมาะสมกับ SME

 

“ผมมีสูตรสำเร็จการทำ Hostel และ Boutique Hotel ให้ครบ SME ไม่ต้องเสียเวลาจับแพะชนแกะ ธุรกิจนี้ลงทุนสูง เงินจมตั้งแต่ครั้งแรก บางคนกู้สินเชื่อ มีดอกเบี้ย ก็อยากจะรีบเปิดให้เร็วที่สุด มีรายหนึ่งตั้งใจจะเปิดบริการวันที่ 1 พ.ค. โรงแรมยังไม่เสร็จดี แต่เราเปิจองห้องพักล่วงหน้าทางออนไลน์แล้ว วันที่โรงแรมเปิด มีลูกค้าจองเข้าพักแล้ว เป็นการการันตีรายได้ทำให้ SME มั่นใจ ทำเลดีๆ ไม่เกิน 3 ปี ก็คืนทุน แต่ปกติจะใช้เวลาคืนทุนประมาณ 7-10 ปี”

 

 

ยิ้ม ห้วยขวาง” โฮสเทลแนวประหยัด

ความทรงจำดีๆ จากการเข้าพักในโฮสเทล (Hostel โรงแรมแบบประหยัดที่มีห้องพักรวมกัน) ของยุโรป เป็นแรงบันดาลใจให้ โชติรัตน์ อภิวัฒนาพงศ์ ตัดสินใจลงทุนกับเพื่อน 8 ล้านบาท สร้าง Stand Alone Hostel ชื่อ “ยิ้ม” ที่มีเสน่ห์ความเป็นไทยแบบร่วมสมัยขึ้นมาในย่านห้วยขวาง

จากความตั้งใจแรกที่จะทำ Hostel บนที่ดินของทางบ้าน โชติรัตน์บังเอิญมาเจอที่ดินแปลงนี้เปิดให้เช่าบนทำเลที่ถือว่าดีมาก อีกอย่างไม่ต้องลงทุนเยอะ ถ้าเทียบกับการสร้างใหม่

 

“เราไม่แตะโครงสร้างเดิมที่เป็นห้องแถว 3 ชั้น 4 ห้อง ตีทะลุถึงกันหมด นำมาตีเป็นห้องพักได้ 16 ห้อง แบ่งเป็นห้อง Dorm 6 ห้อง พัก
รวม 4 เตียง และ 6 เตียง เนื่องจากห้วยขวางเป็นย่านโรงแรม เราจึงทำห้อง Private ขึ้นมา 10 ห้อง เพื่อรองรับลูกค้าที่คุ้นเคยกับการพักแบบโรงแรมมากกว่า”

 

โชติรัตน์เล่าให้ฟังว่า ข้อเสียของการเป็น Stand Alone Hostel คือไม่มีกลุ่มลูกค้าวอล์คอิน แตกต่างจากถนนข้าวสารซึ่งเป็นแหล่งที่พักแบบ Hostel โดยเฉพาะ แต่ข้อดีคือการทำธุรกิจแบบไร้คู่แข่ง ลูกค้าที่มาพัก ยิ้ม ห้วยขวาง จะมาจากการจองโดยตรง เป็นลูกค้าชาวต่างชาติ 90% โดยเฉพาะชาวเอเชีย

การจองทำให้เขาสามารถเซ็ตราคาห้องพักให้สูงกว่าราคาเฉลี่ยของโรงแรมขนาดเล็กในย่านนี้ได้ โดยห้อง Dorm แบบ 6 เตียง ราคาเตียงละ 450 บาท 4 เตียง เตียงละ 550 บาท ส่วนห้อง Private ราคา 1,560 บาท หากเป็นห้องที่แชร์ห้องน้ำ ราคาอยู่ที่ 1,400 บาท ราคาห้องพักจะปรับเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามระดับการบริการ

 

“ภาพจำสมัยก่อนของ Hostel คือ สกปรก ราคาถูก Backpacker มาอาศัยนอนชั่วคราว แต่ตอนนี้มันเปลี่ยนไป ลูกค้าที่มาพักเป็นคนมีเงิน เดินทางมาท่องเที่ยวหรือทำธุรกิจ ไม่อยากพักโรงแรม เพราะชอบบรรยากาศการพักห้องรวม การพูดคุยที่เป็นกันเองกับเพื่อนร่วมห้อง เราให้บริการตามแบบที่คิดไว้ ซึ่งมันออกมาดี กลายเป็น Word of Mouth เขียนชมเราใน Social Media เนื่องจากเราไม่ได้มีงบการตลาด เรารู้ว่าถ้าเซอร์วิสลูกค้าดี ลูกค้าจะบอกต่อ การตลาดแบบนี้ค่อนข้างช้า แต่จะ Long Last”

 

การเป็น SME ที่มีงบจำกัด โชติรัตน์จึงเรียนรู้ที่จะทำทุกอย่างด้วยตนเอง ตั้งแต่งานฟรอนท์ งานให้บริการ กระทั่งงานแม่บ้าน การได้พูดคุยกับลูกค้าทำให้เขาเห็นโอกาสที่จะตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้อย่างตรงใจ อันเป็นที่มาของรายได้นอกเหนือจากค่าเช่าห้อง อย่างทำมุม Café ขึ้นมาตอบสนอง อาหาร Light Meal รวมทั้งจัดสรรพื้นที่รองรับการประชุมในบรรยากาศสบายๆ และการถ่ายรูป Pre-Wedding ที่มีติดต่อเข้ามาเรื่อยๆ

โชติรัตน์ตั้งเป้าว่าไม่เกิน 4 ปี ธุรกิจน่าจะคืนทุน ขณะเดียวกันก็มองเรื่องการขยายสาขาของยิ้มในทำเลอื่นๆ ทั้งขยายด้วยตัวเองหรือขยายด้วยระบบแฟรนไชส์ ทั้งนี้ เขามองว่า “ทำเล” ที่ดีมีส่วนทำให้ลูกค้ารู้จักเร็วขึ้น แต่ถ้าคิดจะอยู่อย่างยั่งยืน Key Success คือ ต้อง “สร้างแบรนด์ สร้างคุณค่า” แล้วสิ่งเหล่านี้จะสร้างมูลค่าให้กับคุณ

 

 

 

บุรีธารา รีสอร์ทคอนโด ฝาก-เช่าการันตีรายได้

หลังบริหาร บุรีธารา รีสอร์ท แอนด์ สปา 4 แห่ง จนประสบความสำเร็จ ทั้งที่กาญจนบุรี เกาะพะงัน จอมเทียน และบางแสน วิชัย จุฬาโอฬารกุล รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท บุรีธารา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ก็เดินหน้าพัฒนาโครงการฝาก-เช่ารีสอร์ทคอนโด บนพื้นที่รีสอร์ทที่มีอยู่เดิม เพื่อเป็นทางเลือกใหม่สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ

วิชัยพูดถึงการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อไปปล่อยเช่าเองในยุคนี้ว่า ต้องออกแรงเยอะสักหน่อย เพราะเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ดีนัก ผู้เช่าที่ต้องการคอนโดเป็นที่อยู่อาศัยชั่วคราวจะพิจารณาเรื่องราคาเป็นหลัก ต่างจากลงทุนซื้อรีสอร์ทคอนโดที่มีโครงการฝาก-เช่าให้บริษัทบริหารทรัพย์สินในรูปแบบโรงแรม ก็จะได้ผลตอบแทนตลอดทางแบบไม่เหนื่อย

 

อย่างที่บุรีธาราการันตีรายได้ให้ 8% ต่อปี แบ่งจ่ายรายเดือนเป็น Cash Back 5% ต่อปี ให้กับผู้ลงทุนตลอดอายุสัญญา 3 ปี และต่อทุกๆ 3 ปี ทั้งยังได้รับ Voucher ห้องพักรีสอร์ทในเครือบุรีธาราฟรี 30 คืนต่อปี โดยไม่เสียค่าส่วนกลางตลอดระยะเวลาเข้าร่วมโครงการ พร้อมรับสิทธิพิเศษเสมือนเป็นหุ้นส่วนคนหนึ่งของรีสอร์ท

โครงการรีสอร์ทคอนโดที่เปิดให้ลงทุนมีอยู่ 2 แห่ง 2 ทำเล คือ บุรีธารา ชาโตว์ รีสอร์ทคอนโด บางแสน จำนวน 132 ยูนิต เริ่มต้นที่ราคา 3-9 ล้านบาท ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอน ส่วน เดอะ รีสอร์ท คอนโด บุรีธารา ฮิลล์ จอมเทียน มีจำนวน 325 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 2-5 ล้านบาท พร้อมเปิดภายในปีนี้ แต่หากจ่ายเงินจองทำสัญญาและเงินดาวน์ครบในระหว่างที่ก่อสร้าง บริษัทก็ยินดีจะจ่ายผลตอบแทนให้ทันที

 

“ปีนี้คาดว่าเศรษฐกิจจะซึมยาว ถ้ามีเงินและเป็นเงินเย็น ชั่วโมงนี้สมควรลงทุนที่สุด เพราะราคาดี ไม่ Over Price เรายังมีแผนจะไปเสนอขายโครงการแก่นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะประเทศในอาเซียนหรือเอเชีย ซึ่งหลายประเทศมี GDP ดีกว่าเรา และมีเงิน หากคิดจะลงทุน ประเทศไทยเหมาะสมที่สุด ในแง่ภูมิศาสตร์ไทยเรามีศักยภาพสูงเพราะอยู่กึ่งกลางภูมิภาคอาเซียน

 

สำหรับ SME ที่สนใจลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง วิชัยวิเคราะห์ว่าเนื่องจาก SME มีสเกลเล็กกว่าปัจจัยภายนอกจะมากระทบ ต้องผ่านลงมาหลายชั้น เรือลำเล็กมีความคล่องตัวสูงกว่า ลอยได้เร็วกว่าเรือลำใหญ่ ดังนั้น ต้องใช้จุดเด่นนี้ให้เกิดประโยชน์

“รายเล็กควรลงทุนในสิ่งที่จะเกิดประโยชน์สูงสุด อย่างการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีความเสี่ยงต่ำกว่าหุ้น เพราะถ้าบริษัทที่คุณซื้อหุ้นบริหารงานผิดพลาด มีสิทธิ์ที่หุ้นจะเป็นศูนย์ในชั่วข้ามคืน แต่ถ้าซื้ออสังหาฯ คุณได้โฉนด ที่ดินยังอยู่ แล้วราคามันไม่มีลง อย่างแย่ก็นิ่ง ถ้าในสภาวะที่ดีก็จะขึ้นเป็นปกติ แต่จะขึ้นมาก ขึ้นน้อยเท่านั้น แล้วอย่าไปกลัวภาษีที่ดิน มันนิดเดียว คุ้มค่ากับมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นอยู่แล้ว”

 

 

ตลาดนัดรถไฟ พลิกทำเลบอดให้บูม!!

พ่อค้าขายของแอนทีคอย่าง ไพโรจน์ ร้อยแก้ว รู้ดีว่า “ทำเล” เป็นตัวกำหนดว่าธุรกิจจะโตขึ้นหรือว่าถอยหลังลงคลอง!! หลังย้ายที่ค้าขายมาหลายแห่งได้ทำเลดีบ้าง ไม่ดีบ้าง ก่อนที่จะมองขาดและแจ้งเกิดตัวเองเป็น “นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” หน้าใหม่กับผลงานสร้างชื่อ “ตลาดนัดรถไฟ”

 

“ตอนนั้นที่เก่าโดนเวนคืน เลยไปเช่าโกดังของการรถไฟที่อยู่ลึกข้างใน ชวนใครก็ไม่มีใครไป เพราะทำเลแย่มาก แต่ผมมองว่าโกดังมันสวย พื้นที่มากสามารถทำอะไรได้เยอะ เลยเปิดร้าน Rod’s Antique แล้วก็แบ่งซอยเป็นห้องเช่า”

ไพโรจน์เริ่มเดินสู่ระบบจาก “ผู้เช่า” กลายเป็น “ผู้ให้เช่า” พื้นที่แก่พ่อค้าขายของโบราณ ของตกแต่งบ้านสไตล์เดียวกัน ได้เงินค่าเช่าเท่ากับเขาอยู่ฟรีแถมได้กำไรอีกต่างหาก แต่อยู่ๆ ไปคนที่มาเช่าที่กลับขายของได้ไม่ดี ถ้าไม่ทำอะไรสักอย่างผู้เช่าย้ายออกแน่นอน เขาเลยคิดทำตลาดนัดขึ้นมาครั้งแรกที่ตลาดรถไฟจตุจักร เพื่อให้มีลูกค้ามาเดินซื้อของ โดยใช้ Social Media ในการพีอาร์ ภายใน 6 เดือนตลาดนัดรถไฟจตุจักร ก็ดังเป็นพลุแตก

 

ไพโรจน์ยอมรับว่าความสำเร็จของตลาดนัดรถไฟจตุจักรนั้นเป็นเรื่องของ “ความเฮง” แต่หลังการย้ายตลาดนัดรถไฟมาปักหมุดที่ศรีนครินทร์ ทำสัญญายาว 15 ปี และล่าสุดเปิดเพิ่มอีกแห่งที่เอสพลานาด รัชดา ถือว่า “ฝีมือ” ล้วนๆ เพราะแต่ละทำเลที่กล่าวมาเคยเป็นตลาดที่ซบเซาทั้งสิ้น การมาของเขาเท่ากับช่วยปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคัก เพราะพ่อค้าแม่ขายต่างเชื่อมั่นในฝีมือการเรียกลูกค้าของเขา

“บ้านเราเป็นเมืองร้อน ถ้าทำตลาดกลางวัน ลูกค้าก็หนีร้อนไปเดินห้างหมด ผมชอบทำตลาดกลางคืน เพราะเป็นช่วงที่คนเรารีแล็กซ์ที่สุด อีกอย่างตลาดต้องมีคาแรกเตอร์ที่ชัดเจน ตลาดรถไฟเป็นตลาดเด็กแนว ชิคๆ คูลๆ วินเทจ อย่างอาหารที่ขายอยู่ในนี้ อร่อยอย่างเดียวไม่พอ ต้องมีคาแรกเตอร์ด้วยถึงจะขายดี”

 

ทุกวันนี้มีโครงการตลาดนัดผุดขึ้นมามากมาย ไพโรจน์มองว่าไม่ได้แข่งขันกับใคร แข่งกับตัวเองเป็นหลัก คิดเพียงแต่ทำตลาดให้ดีที่สุด เจ๋งที่สุด เดี๋ยวผู้เช่าก็มาหาเอง เขาไม่เคยทำการตลาดโดยการตัดราคาใคร แถมตลาดนัดรถไฟแพงกว่าตลาดอื่นที่เปิด ณ ปัจจุบันด้วยซ้ำ อย่างล็อคจอดรถที่อื่นค่าเช่า 100 บาท ที่รัชดาล็อคละ 400 บาท ถึงจะแพงแต่มีคนจองเต็มตลอด เพราะตลาดรถไฟมีการจัดทราฟฟิกที่ดี

หากคิดจะประสบความสำเร็จในการบริหารตลาดนัด ไพโรจน์ทิ้งท้ายว่า ผู้เป็นเจ้าของต้องเรียนรู้ที่จะ “ให้” ก่อน มิใช่วาดฝันในกระดาษสวยหรู คิดแต่จะเซฟตัวเองด้วยการฟันค่าแป๊ะเจี๊ยะจากผู้เช่าที่มาลงทุน ต้องกล้าที่จะเอาเงินมาขว้างทิ้ง และที่สำคัญเข้าถึงจิตใจของผู้เช่า!!

“แน่นอนว่าทำธุรกิจก็ต้องการกำไร แต่ผมไม่ใช่นักธุรกิจ ผมเป็นพ่อค้า ผมเข้าใจดีว่าพ่อค้าต้องการอะไร ทุกวันนี้มีนายทุนมาขอเหมาที 300-400 ล็อค เราก็ไม่ให้ หรือเก็บร้านน้ำไว้ขายเอง แบบนี้เราก็ไม่ทำ การผูกขาดด้วยคนเพียงกลุ่มเดียว ไม่ได้ช่วยนำพาคนซื้อเข้ามาในพื้นที่ ซึ่งนั่นเป็นสิ่งที่พ่อค้าต้องการ กำไรของเราจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อเรารักษาจำนวนลูกค้าที่จะเข้ามาตลาดให้ผู้เช่าอยู่ได้”

 

 

รู้ทันอสังหาฯ โอกาสเจ๊งเป็นศูนย์

ผศ.ดร.ภัทรพล เวทยสุภรณ์ หรือที่คนส่วนใหญ่รู้จักในนาม อ.เชี่ยว ชอบช่วย แห่งสำนักงานบ้านไม่บาน กูรูด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวยืนยันว่าคนทำอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น “ของจริง” โอกาสที่จะขาดทุนนับว่าเป็นศูนย์ เช่น ที่ดินแถวดินแดงสมัย 30 ปีที่แล้ว ราคาไร่ละ 50,000 บาท ไม่มีใครสนใจ เพราะเป็นพื้นที่กองขยะสูงท่วมภูเขา แต่วันนี้ราคาที่ดินถีบตัวขึ้นเป็น 50 ล้านบาทต่อไร่ จะเห็นว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น 1,000 เท่าในรอบ 30 ปี!!

 

“ภายใต้กฎ 80-20 ของวิลเฟรโด พาเรโต นักเศรษฐศาสตร์ชาวอิตาเลียน 80% คือคนซื้ออสังหาฯ 20% คือคนทำอสังหาฯ หากอยากจะร่ำรวยด้วยอสังหาริมทรัพย์ คนตัวเล็กอย่าง SME ต้องพัฒนาตนเองมาสู่ 20% นี้ให้ได้ ผลิตอสังหาฯ ป้อนคน 80% ถ้าจะให้ดีต้องขึ้นไปอยู่ในกลุ่ม 4% ซึ่งเป็นผู้กำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น ต้องสร้างคอนโดมิเนียมตามเส้นทางรถไฟฟ้า คนกลุ่มนี้ไม่มีวันเจ๊ง ช่วงจังหวะขึ้น ทำอสังหาฯ ขาย ช่วงจังหวะตก ก็ช้อนซื้อ ได้ผลประโยชน์ทุกสถานการณ์”

 

ทำอสังหาฯ ด้วยเงิน 0 บาท

อสังหาริมทรัพย์ยุคนี้ SME ที่มีทุน 0 บาทหรือเป็นหนี้ติดลบ ก็เริ่มต้นทำธุรกิจได้!! อ.เชี่ยว ยกตัวอย่างว่า อาจเริ่มต้นจากการเป็นนายหน้าขายที่ดินเปล่า ทำเลไหนดีมีศักยภาพ ใช้สายตาและความรู้มองให้ขาดว่าจะพัฒนาทำอะไรได้บ้าง จากนั้นทำสัญญากับเจ้าของที่ดิน ขอเป็นตัวแทนขายเป็นเวลา 6 เดือน เพื่อนำไปเสนอขายพร้อมไอเดียพัฒนาที่ดิน เช่น ที่ดิน 50 วา ทำตึกแถวได้ 2 ห้อง หรือบ้านเดี่ยว 1 หลัง ทั้งจะหาคนซื้อให้ด้วย แลกเปลี่ยนกับผลตอบแทน 3% ตามมาตรฐานนายหน้า

 

อ.เชี่ยว แนะจังหวะหายใจในการทำอสังหาริมทรัพย์ฉบับ SME ว่า “ไม่ต่างอะไรจากการว่ายน้ำ ว่ายไม่เก่ง อย่าเพิ่งออกทะเล ว่ายในคลองก่อน แต่ต้องมีชูชีพด้วย ใช้ทุกอย่างที่เรามีให้เป็นประโยชน์ อีเมล เฟซบุ๊ก ค่อยๆ โต เก็บสะสมจนเป็นเงินล้าน หรือลงทุนซื้อที่เพื่อขายเอง ขายไม่ได้ก็เก็บไว้ อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นของขวัญที่ดีที่สุดสำหรับคนรุ่นหลัง”

Budget Real Estate มาแรง

แนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตาในเวลานี้ อ.เชี่ยว บอกว่า Budget Apartment, Budget Hotel และ Budget Condominium ที่มีอัตราค่าเช่าไม่แพง ไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นเช่นไร ก็ไม่ได้รับผลกระทบ ยกตัวอย่างเช่น โรงแรม B2 ของพิชัย จาวลา ทำธุรกิจในคอนเซ็ปต์ Boutique & Budget Hotel แต่ละสาขาใช้เงินลงทุน 40-120 ล้านบาท โดยเน้นการกระชับต้นทุนในทุกกระบวนการ ตั้งแต่เลือกทำเล การก่อสร้าง การออกแบบตกแต่งที่เรียบง่าย ทำให้สามารถตั้งราคาห้องพักได้ไม่ถึงพันบาท กำไรไม่มาก แต่มั่นคงในระยะยาว

 

อสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัย 4 ที่ทุกคนต้องการ จึงเกิดการซื้อ-ขายตลอดเวลา แต่ในภาวะที่หนี้สินภาคครัวเรือนเพิ่มขึ้นสูงสุดอย่างในปัจจุบัน กำลังการซื้อลดลง ภาคเกษตรกรรมตกต่ำ ดีมานด์ไม่สอดคล้องกับซัพพลาย กลุ่มทุนทะลักเข้ามาเมื่อเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ผู้คนระมัดระวังในการจับจ่ายมากขึ้น SME จำเป็นต้องมีความรู้“เพียงพอ” และทำอสังหาฯ แบบ “พอเพียง” จึงจะประสบความสำเร็จและอยู่รอดปลอดภัยในทุกวิกฤต

 

ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง แม้ว่าผู้ลงทุนยุคใหม่จะอายุเฉลี่ยน้อยลง แต่เชื่อว่าการเปิดใจศึกษาข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ให้ละเอียด ขยันลงพื้นที่เก็บเกี่ยวประสบการณ์จากสนามจริง ย่อมจะทำให้คน Gen Y ประสบความสำเร็จในการลงทุนแบบอสังหาฯ ไซส์เล็กได้ไม่ยาก

 



บทความอื่นๆ